« Combien rapporte un Airbnb à Marrakech ? » est la question qu'on nous pose le plus souvent. Et toute réponse qui commence par un chiffre est suspecte : un studio à Guéliz, une villa à la Palmeraie et un riad de la Médina ne jouent pas dans la même catégorie, et deux appartements identiques peuvent produire des revenus très différents selon la façon dont ils sont pilotés. Ce qui se transmet honnêtement, c'est la méthode de calcul. La voici, celle que nous utilisons chez TAKEYS pour estimer un bien avant de le prendre en gestion.
Les trois variables qui font tout
Le revenu brut d'une location courte durée tient en trois variables :
- L'ADR (Average Daily Rate) : le prix moyen par nuit réellement encaissé, une fois les promotions et les variations saisonnières prises en compte. Ce n'est pas le prix affiché en haute saison.
- Le taux d'occupation : la part des nuits disponibles effectivement vendues sur l'année. Un calendrier a 365 nuits, personne ne les vend toutes.
- La saisonnalité : à Marrakech, elle est forte. Le printemps et l'automne concentrent la demande, l'été creuse à cause de la chaleur, et quelques périodes courtes concentrent des pointes de prix. L'ADR et l'occupation varient donc ensemble, mois par mois.
RevPAR = revenu par nuit disponible = ADR × taux d'occupation
Le RevPAR est l'indicateur le plus honnête : il combine prix et remplissage. Un bien qui affiche des nuitées élevées mais reste vide a un RevPAR faible. Un bien moins cher mais plein toute l'année peut le battre. C'est le chiffre à suivre, pas le prix par nuit.
Le calcul, étape par étape
Prenons un exemple pédagogique, avec des chiffres ronds volontairement fictifs, pour dérouler la mécanique. Ce ne sont pas des chiffres de marché : la fourchette réelle de votre bien dépend de son quartier, de son standing et de sa capacité.
- Posez un ADR réaliste par saison. Disons 4 saisons : haute (ADR 100), moyenne (80), basse (60), pointes événementielles (150). Pas un prix unique à l'année.
- Posez une occupation réaliste par saison. Par exemple 80 % en haute, 60 % en moyenne, 40 % en basse. La moyenne annuelle qui en sort est presque toujours plus basse que ce qu'on imagine.
- Multipliez saison par saison, puis additionnez. C'est le revenu brut annuel. Le calcul en une seule multiplication annuelle (« prix × 365 × taux ») lisse la saisonnalité et surestime presque toujours.
L'erreur classique n'est pas de mal estimer le prix. C'est d'oublier que le prix et le remplissage bougent ensemble, tous les mois.
Les charges qui séparent le brut du net
Le revenu brut est le chiffre flatteur. Le seul qui compte est le net, et il faut passer les charges en revue honnêtement :
- Commissions de plateformes : Airbnb et Booking prélèvent leur part sur chaque réservation.
- Ménage et linge : à chaque rotation. Plus les séjours sont courts, plus ce poste pèse en proportion.
- Consommables et énergie : eau, électricité, climatisation (significative en été à Marrakech), wifi, produits d'accueil.
- Maintenance : petites réparations, usure, remplacements. Un bien qui tourne s'use plus vite qu'une résidence secondaire.
- Gestion : si vous déléguez, la commission de conciergerie ; si vous gérez seul, votre temps, qui n'est gratuit qu'en apparence. Nous avons détaillé ce calcul dans conciergerie contre gestion directe.
- Fiscalité et obligations locales : l'imposition des revenus locatifs au Maroc dépend de votre situation (résident ou non, structure de détention). Point à valider avec un professionnel, pas avec un article de blog.
Selon le bien et le mode d'exploitation, l'écart entre brut et net est substantiel. Tout raisonnement d'investissement fondé sur le brut est un raisonnement faux. Pour la méthode complète appliquée au ROI d'un investissement, voir calculer le vrai ROI d'un Airbnb.
Ce qui fait varier le résultat à Marrakech
Le quartier d'abord. Guéliz joue le remplissage régulier, l'Hivernage le panier premium, la Médina l'expérience. Même méthode, paramètres différents.
La typologie ensuite. Un appartement vit de la rotation courte ; une villa de séjours plus longs à panier élevé, avec des charges fixes lourdes ; un riad d'une exploitation proche de l'hôtellerie.
Le pilotage enfin. À paramètres égaux, la tarification dynamique, la qualité de l'annonce, la vitesse de réponse et les avis font l'écart entre un bien qui subit son marché et un bien qui l'exploite. C'est le levier le plus sous-estimé, et le seul entièrement sous votre contrôle. Nous l'avons mesuré sur nos propres biens dans tarification dynamique contre tarif fixe.
Du calcul théorique à l'estimation réelle
La méthode ci-dessus donne un ordre de grandeur. Une estimation sérieuse remplace chaque hypothèse par de la donnée : les comparables réels de votre quartier, la saisonnalité constatée, le positionnement précis de votre bien, sa capacité et son standing. C'est exactement ce que fait notre outil d'estimation, gratuitement, sur la base des informations de votre bien.
TAKEYS gère des locations courte durée depuis 2019, dont une dizaine d'adresses à Marrakech. L'estimation applique cette méthode à votre bien précis.
Estimer les revenus de mon bien- Observatoire du Tourisme du Maroc — https://www.observatoiredutourisme.ma
- Conseil Régional du Tourisme de Marrakech — https://www.visitmarrakech.com
- Bank Al-Maghrib, statistiques des recettes voyages — https://www.bkam.ma